Realna cena kvadrata u Beogradu: Da li su nekretnine precenjene?

Svako ko je makar jednom pogledao oglase za nekretnine u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu, zapitao se - koja je to realna cena kvadrata? Da li su izlozi puni fantastičnih cifara odraz stvarnog stanja ili plod navike, očekivanja i duboko ukorenjenih tržišnih anomalija?

Pitanje nije samo akademsko. U svakodnevnim razgovorima, na forumima, među onima koji planiraju kupovinu prvog stana ili razmišljaju o investiciji, provlači se ista nit: precenjena cena kvadrata u Beogradu, a i u ostalim većim gradovima deluje toliko očigledno da mnogi postavljaju kontrapitanje - koliko bi taj kvadrat zaista trebalo da košta?

Tržišna cena naspram održive vrednosti

Prva stvar koju treba razjasniti jeste razlika između realne cene i održive cene. U ekonomskoj teoriji, realna cena je ona koju su ljudi spremni da plate - proizvod ponude i potražnje. Ako je neko platio kvadrat u Beogradu tri hiljade evra, onda je to u tom trenutku zaista realna cena. Međutim, postoji i pojam održive cene, one koja omogućava da tržište dugoročno funkcioniše bez pucanja balona i havarija. Ta cena nije slučajan broj; istorijski posmatrano, na stabilnim tržištima cena prosečne kuće ili stana iznosi oko tri prosečne godišnje zarade domaćinstva.

Kada je taj odnos prešao u prostor od pet, sedam, pa i deset godišnjih zarada, tržište je u jednom trenutku krahiralo. Ljudi više nisu mogli da otplaćuju kredite, a potražnja se istopila. U Srbiji se ova računica često poteže jer prosečna plata u Beogradu, u neto iznosu, godinama oscilira oko 500-600 evra, dok su cene kvadrata u pojedinim delovima grada dostizale i prelazile dve hiljade evra.

Kolika bi bila „normalna” cena kvadrata?

Ako uzmemo da prosečno domaćinstvo (bračni par sa dvoje dece) raspolaže mesečnim primanjem od oko hiljadu evra, godišnji prihod iznosi 12.000 evra. Tri prosečne godišnje plate daju iznos od 36.000 evra. Ako za prosečan stan uzmemo 55-60 kvadratnih metara, dolazimo do raspona od 600 do 720 evra po kvadratu. Upravo to bi trebalo da bude neka zdrava cena stana, ona koja omogućava da se uz razumno učešće i kamatu (sa mesečnom ratom koja ne prelazi trećinu prihoda) kredit otplati za deset do petnaest godina.

Kada se proširi krug i u obzir uzme da je Beograd ipak najveći grad zapadnog Balkana, sa svim ekonomskim, kulturnim i infrastrukturnim specifičnostima, neki analitičari dozvoljavaju odnos 4:1 ili čak 5:1. Tako bi se opseg pomerio na 800 do 1.000 evra po kvadratu. Ipak, ono što smo imali na vrhuncu potražnje - cene od 2.000 evra pa naviše - udaljava se od ovih brojki više nego dvostruko.

Šta je dovelo do balona?

Razloga za nerealno visoke cene ima više, a svi su međusobno povezani. Prvi i najbolniji jeste korupcija opštinskih službenika. Procene su govorile da se razne naknade, „mito za dozvolu” i slični neformalni nameti ugrađuju u cenu kvadrata i do dvadeset procenata. Zatim, tu su zamršeni i loši propisi koji građevinske poduhvate komplikuju, produžavaju i otvaraju bezbroj mogućnosti za dodatne troškove na svakom koraku.

Veoma važan faktor je i izuzetno mali porez na imovinu. On omogućava da neko drži prazan stan od sto kvadrata u centru grada, a da ga to praktično ništa ne košta. Mnogi prodavci godinama odbijaju ponude čekajući onog jednog kupca koji će platiti traženu sumu. Takvo ponašanje nije stvar prohteva, već sistemski podstaknuto odsustvom ekonomskog pritiska. Kada biste u razvijenim zemljama imali prazan stan, porez bi vas naterao da ga prodate ili izdate; kod nas je sve do skoro bilo potpuno drugačije.

Nezaobilazna tema je i pohlepa investitora. U vrhuncu tržišta, mnogi su otvoreno govorili da neće „zabadati ašov” bez garantovanog profita od sto odsto. Takođe, tržište je dugo bilo pod uticajem različitih agencija koje su kroz medije i savetovanje diktirale visoke cene. Kada su one nestale iz javnog prostora, mnogi su shvatili da su i te informacije bile deo mehanizma za podizanje vrednosti.

Kvalitet gradnje i skriveni troškovi

Još jedna dimenzija koja dovodi u pitanje realnost cena jeste kvalitet gradnje. Svi oni koji su kupili novogradnju u poslednjoj deceniji svedoci su italijanskih pločica preko loše izolacije, prokišnjavanja, parketa koji se izvitoperi posle prve grejne sezone, i najjeftinijih materijala koji se naplaćuju kao luksuz. Nije retkost da stanari već posle godinu-dve od useljenja moraju da renoviraju stan, što uloženi novac čini još manje opravdanim.

Podaci iz državnih projekata, poput onih u naseljima Stepa Stepanović ili Dr Ivan Ribar, pokazuju koliko su cene izgradnje realno niske. Gradnja kvadrata u sistemu „ključ u ruke” može da se spusti i ispod 400 evra po kvadratu, pa čak i na 200-300 evra, zavisno od nivoa opremljenosti. Ostatak do konačne cene čine zemljište, takse, profit i - još jednom - korupcija. Zato mnogi stručnjaci smatraju da održiva cena novogradnje u Beogradu ne bi trebalo da prelazi 800-1.000 evra, a kvalitetniji polovni stanovi na atraktivnim lokacijama da se kreću u sličnom rasponu.

Uticaj države i novi porezi

Država je više puta pokušavala da utiče na tržište. Subvencionisani stambeni krediti, povraćaj PDV-a za prvi stan i masovna izgradnja kroz javna preduzeća - sve je to donelo privremena pomeranja. Međutim, kada je subvencija prestala da važi za starogradnju, kupci su se masovno okrenuli novim naseljima, čime su se cene tamo veštački održale. Uvođenje novog poreza na imovinu, koji se godinama najavljivao, sada polako postaje realnost. Više neće biti isplativo držati više nekretnina praznih - svaka godina neaktivnosti koštaće vlasnike značajne sume.

To bi moglo da izazove postepeni pritisak na obaranje cena, jer će mnogi koji su čekali „idealnog kupca” morati da snižavaju apetite. Pored toga, povećanje kapitalne dobiti na prodaju sa 10 na 15 posto i produženje perioda oslobođenja poreza neće značajno uplašiti one koji zaista žele da prodaju, ali će svakako uneti dozu opreza u kratkoročne špekulacije.

Poređenje sa regionom i ponuda koja raste

Kada se cene u Beogradu uporede sa onima u Sofiji, Bukureštu ili Budimpešti, otkriva se velika nelogičnost. Glavni grad Bugarske, zemlje koja je već u Evropskoj uniji, ima prosečnu cenu kvadrata ispod 1.000 evra. U Bukureštu je situacija slična. Budimpešta je nešto skuplja, ali ponuda je znatno veća i kvalitetnija. Zagreb je godinama pratio Beograd u nerealno visokim cenama, ali su i tamo počela ozbiljna prilagođavanja. Samo Beograd i dalje odoleva, delimično zbog specifične strukture vlasništva i percepcije da je „beton siguran”.

Međutim, ni Beograd nije imun. Svake godine se u gradu i okolini izgradi na hiljade novih stanova - od državnih projekata do privatnih investicija. Iako se često kaže da je ponuda mala, ona je u stalnom porastu, a potražnja se hladi. Demografski podaci su neumoljivi: Srbija svake godine gubi desetine hiljada stanovnika, a priliv u Beograd ne kompenzuje iseljavanje. Mladi ljudi, koji su nekada bili glavni kreditni kupci, sve teže dolaze do posla koji bi im omogućio zaduživanje na dvadeset ili trideset godina.

Psihologija tržišta i „efekat čekanja”

Na formiranje cene snažno utiče i iracionalna komponenta. Mnogi prodavci se ponašaju kao da je njihov stan jedinstven i da će uvek naći kupca. S druge strane, kupci se često povlače posle nekoliko loših iskustava, ostavljajući tržište u pat poziciji. Kada se tome doda strah od pada vrednosti evra i nepoverenje u bankarski sistem, dobijamo paradoksalnu situaciju: stanovi su precenjeni, a opet se tretiraju kao jedina sigurna investicija.

Ipak, primeri iz novije istorije pokazuju da psihologija balona nije večna. U vreme najveće euforije, kupovali su i oni koji to objektivno nisu mogli da priušte, jer je vladala ideja da cene mogu samo da rastu. Kada je kreditni balon pukao u Americi i Evropi, posledice su stigle i do nas. Iako je pad cena u Beogradu bio blaži nego u Madridu ili Atini, trend je jasan - korekcija je neminovna, samo je pitanje tempa i dubine.

Šta je realna cena danas?

Ako bismo morali da damo odgovor na pitanje iz naslova, morali bismo da se složimo oko definicije. Realna, tržišna cena je ona koja se danas postiže u transakcijama. Prema informacijama iz različitih izvora, u poslednje dve-tri godine ostvarene cene u Beogradu kreću se u širokom dijapazonu. Novogradnja na periferiji može se naći za 1.100-1.300 evra po kvadratu, stariji stanovi u blokovskim naseljima za 1.000-1.400 evra, dok luksuznije lokacije u centru i dalje idu i preko 2.000 evra. Međutim, oglasi često prikazuju tražene, a ne postignute cene, pa i oni koji vide pad od deset do dvadeset posto u odnosu na 2008. godinu, verovatno ne odražavaju potpuni realitet za sve segmente.

Veliki broj kupaca danas gleda da kupi stan gotovinom ili sa velikim učešćem, jer su krediti sa promenljivom kamatom postali previše rizični. To sužava krug potencijalnih kupaca i dodatno vrši pritisak na prodavce da spuštaju cene. S druge strane, oni koji ne moraju da prodaju, i dalje drže visoke cene, očekujući neki novi talas rasta.

Lokacija, lokacija i - predrasude

Često se zaboravlja da na cenu utiče i set faktora koje kupci retko kvantifikuju: udaljenost od javnog prevoza, blizina škola, parkova, nivo buke, orijentacija stana, spratnost, parking, papiri. U praksi, potpuno ista kvadratura na samo nekoliko stotina metara razlike može da košta i trideset posto manje samo zato što je ulica na lošijem glasu ili jer je zgrada građena u vreme dok su kontrole bile labavije.

Zanimljivo je da naselja koja su dugo nosila negativnu reputaciju, poput Krnjače ili Mirijeva, mogu ponuditi znatno veću vrednost za novac. Kupovina stana od 80 kvadrata sa velikom terasom, sopstvenim parking mestom i novijom gradnjom po ceni ispod 1.000 evra po kvadratu nije nemoguća, ako se prevaziđu predrasude. Naravno, takvi potezi traže dobro istraživanje, sopstveni obilazak lokacije i makar osnovno poznavanje materijala i konstrukcije.

Šta očekivati u narednim godinama?

Malo je verovatno da će se ponoviti vreme iz 2007-2008. kada su cene rasle iz nedelje u nedelju. Ekonomski pokazatelji - pad industrijske proizvodnje, rast javnog duga preko zakonske granice, stalno slabljenje dinara, ekonomska neizvesnost - ne idu u prilog rastu. Naprotiv, većina analiza sugeriše dalji pad cena od pet do deset procenata godišnje, dok se ne uspostavi novi održivi nivo.

Nova poreska politika, liberalizacija tržišta građevinskog zemljišta i pojednostavljenje procedura za dobijanje dozvola mogli bi da dovedu do prave male revolucije u ponudi. Kada svako ko ima kapital i znanje može da gradi bez nepotrebnih birokratskih prepreka i korupcije, ponuda će porasti, a cene se približiti stvarnim troškovima gradnje. To će se direktno odraziti i na starogradnju, jer su to, kako ekonomisti vole da kažu, povezani sudovi.

Zaključak: između želja i mogućnosti

Realna cena kvadrata u većim gradovima Srbije, a naročito u Beogradu, trenutno je viša od održive cene. To ne znači da ljudi ne kupuju; oni kupuju, ali je obim prometa mali, a svaka transakcija nosi rizik da će se vrednost investicije u dogledno vreme smanjiti. Jedna od ključnih poruka iz svih analiza jeste da cena stana ne može večno ostati odvojena od platežne moći stanovništva. Kao što je jedan sagovornik na temu rekao: stan ne treba da bude mrtav kapital, već mesto za život, a život se meri onim što možemo da zaradimo.

Ukoliko tržište nastavi da ignoriše osnovne ekonomske zakone, krah je pitanje vremena. Srećom, postoje naznake da se stvari menjaju - polako, možda i bolno, ali u pravcu veće realnosti. Za one koji planiraju kupovinu, savet je jednostavan: birajte informisano, izračunajte sve troškove, ne dozvolite da vas emocije povedu, i pre svega - razmotrite da li zaista vredi dati sve što imate za nešto čija je održiva vrednost trenutno daleko ispod tražene cene.